新冠疫情极大地改变了世界各地城市居民的工作、生活和消费方式。其中，工作地点与工作方式的改变尤为显著。员工在远程工作技术的支持下纷纷从传统的办公室退居家庭办公室。因此，许多从日常通勤中解放出来的员工纷纷搬离城市核心区。如今，城市核心区附近繁华不再，在此工作、生活和消费的人流不复以往。近几个月来，一些行为转变的势头有所放缓，另一些仍在持续推进，在继续从事混合工作(即远程工作与办公室工作相结合)的办公室员工中尤为明显。

这些行为变化已经对“超级明星”城市的房地产格局产生了重大影响。我们所定义的“超级明星”城市，粗略而言，即指在全球城市GDP和GDP增长中占据超额比例的城市。自2019年以来，“超级明星”城市核心区的写字楼和零售地产空置率急剧上升，房价的上涨速度也低于郊区和其他城市。

“超级明星”城市的房地产市场还会受到多大影响?在本研究中，麦肯锡全球研究院(MGI)通过几种情景，对未来办公、住宅和零售空间的需求进行了模拟。在这些情景中，2030年的办公和零售空间的需求普遍低于2019年，但我们在温和情景下的预期降幅小于其他许多研究机构的预测。我们的分析还表明，由此产生的涟漪效应将非常复杂——例如，某些类型的城市和街区将比其他城市和街区受到更严重的影响。我们在研究中考虑了多种因素，包括长期人口趋势、就业趋势(如自动化的持续影响)、各行业的办公室出勤模式、员工协同比例(即特定时间内在办公室工作的最大员工比例)、员工的年龄和收入、跨市通勤的城市人口比例、不同街区之间的房价差异以及消费趋势(如网上消费的持续增长)。除了在模型中使用许多二手资料外，我们还在其中纳入了为了解疫情引发的行为变化而进行的大规模的一手全球调查数据。

本研究时逢宏观经济异常不确定之际。通胀和利率居高不下；对经济衰退的担忧与日俱增；金融体系面临的压力广受关注。因此，实际结果将取决于这些变量和其他变量的共同作用。

但可以肯定的是，全球“超级明星”城市的房地产市场面临着巨大挑战。这些挑战可能会危及城市的财政健康，其中许多城市已经因为要解决无家可归、交通需求和其他紧迫问题而焦头烂额。然而，这些挑战也为促进城市空间的历史性转型创造了机遇。通过在街区构成和建筑设计等各个方面加强灵活和适应性(本质上就是提高它们自身的“混合性”),“超级明星”城市不仅可以适应新形势，而且能够繁荣发展。

来源：麦肯锡房地产业务

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