当前，中国经济已从高速增长阶段进入高质量发展阶段，固定资产投资也由过去的增量时代向存量时代转换，如何盘活存量资产将是中国经济未来增长的关键点。

过去，中国政府和企业在快速城镇化和工业化过程中投资建设了大量交通基础设施、市政基础设施、住房和商业不动产，形成规模庞大、种类丰富的存量资产。根据中国国家统计局测算，仅2010-2021年间中国基础设施投资累计接近130万亿元。随着中国人口进入负增长阶段、城镇化进程放缓、全球化红利衰退，过去“高负债、高杠杆、高周转”的建设模式不再适用，累积的风险开始显现并向外传播。一方面，房地产企业风险持续发酵。2022年，中国房地产行业开发投资额较2021年下降10.0%,房地产销售面积下降24.3%,商品房待售面积增长10.5%,房地产开发企业到位资金下降25.9%。投资、施工、销售的循环链条被打破，流动性风险暴露，出险房企不断增加。另一方面，地方政府隐性债务风险不断攀升。地方投融资平台资本回报率的中位数已从2011年的3.1%降至2022年的1.3%,依赖土地价值的投融资模式难以为继，叠加地方政府财政收支缺口扩大，地方政府债务问题日益凸显。

REITs作为深度融合产业资本和金融资本的第四大类资产，在盘活存量资产、化解房地产风险和地方政府债务风险、服务房地产市场转型和经济高质量发展上将发挥重要作用。特别是，当前中国金融市场发展进入到以资产管理产品为主的财富管理时代，REITs能发挥多种“锚”的作用，不仅为个人和机构投资者提供了与不动产挂钩的金融产品，也打通了融资端和投资端，能够为实体经济发展更好地提供融资支持。

来源：世界经济论坛

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